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云南城投“倒地皮”空手套白狼,国寿云城提前入股“埋伏”引争议

2019-06-06 12:40:00 来源:财联社   阅读量:1.84万

摘要:
明明说好要打造“健康生活目的地”的云南城投,转眼就变成了“倒爷”,靠“倒地皮”赚了十几亿,成为其主业不振的遮羞布。

文 | 财联社 柴刚

明明说好要打造“健康生活目的地”的云南城投(600239.SH),转眼就变成了“倒爷”,靠“倒地皮”赚了十几亿,成为其主业不振的遮羞布。

近日,上交所年报问询函牵出云南城投的两段往事。2018年,公司扣非净利润亏损8亿多,通过出售资产实现业绩扭亏。但财联社记者注意到,其中两宗资产在挂牌转让前,一只叫“国寿云城”的投资基金总能提前数月平价入股“埋伏”,待标的资产转让评估时获得十几倍、数十倍的投资增值。

国寿云城虽然纳入云南城投合并报表,但后者出资占比不到30%,难免引发外界关于利益输送、损害上市公司利益的质疑。

半年赚12倍 两年赚20倍

2018年,云南城投营收95.4亿,同比下跌33.69%;净利润4.91亿,但扣非净利润为-8.21亿,同比下跌832.66%。这已是近4年中第3年扣非净利润为负,2015年、2016年扣非净利分别为-1.81亿、-3.65亿,2017年刚刚转正,2018年又亏损8.21亿。

云南城投“倒地皮”空手套白狼,国寿云城提前入股“埋伏”引争议

业绩不够,卖地来凑。

2018年,云南城投共处置3项资产,其中,转让大理满江康旅投资有限公司(下称“满江康旅”)80%及昆明七彩云南城市建设投资有限公司(下称“七彩云南”)59.5%股权,获得投资收益15.28亿元;剩余股权按公允价值法重新计量,实现投资收益2.93亿元,两个项目累计实现投资收益18.21亿元,成为业绩扭亏的关键。

引人关注的是,满江康旅2018年1月刚成立,还没有营业收入,5个月后,就以11.8倍的增值率转让给了昆明万科旗下公司。

原来,云南城投是在“倒地皮”。

2017年12月,公司以13.69亿元中标大理创新工业园区4块土地的使用权,随后通过全资子公司设立满江康旅,开发这4块地。2018年6月,再将满江康旅80%股权挂牌转让,因土地升值,转让溢价11.8倍,净赚5个亿。

云南城投表示,当时拿地时,公司13.69亿元的投标报价远低于其他公司的最高报价,但因其技术评审得分占优,最终中标。

对此,财经评论员严跃进告诉财联社记者,云南城投凭借技术评审获得中标无可厚非,但拿地半年就快速转让,其实有点打擦边球了,因为它违背了此类地块当初拍卖的初衷,使其沦为了企业变现和倒腾的工具。另外从土地开发的角度看,短期内快速转让的也非常少见,尤其是在通过类似技术评审方式拿的地,理论上拿到的概率很低,拿地以后又转让,这从地产开发的逻辑上说不通。

云南城投去年转让的另一宗资产——七彩云南59.5%股权,溢价更是高达19.77倍,同样得益于土地升值。

2016年11月,云南城投以8400万元增资七彩云南,取得70%股权。公司入股时,七彩云南拥有古滇•未来城项目南区20宗开发用地,共计约1171.03亩。据公司披露,2017年以来,在昆明旅游市场带动下,住宅商品房需求旺盛,经过2年发展,该项目周边环境、配套设施不断完善,市场价格涨幅较大。2018年,因当地政府对用地控制性规划调整,增加城镇住宅用地和商住混合用地,减少商务金融用地,进一步导致土地增值。

因此,七彩云南在2018年8月挂牌转让时,评估价值达到24.5亿元,增值19.77倍,云南城投所持59.5%股权对应估值14.58亿元。公司称,本次转让将增加8.88亿的投资净收益。

在外界眼界,云南城投原掌门许雷擅长资本运作,此话不假。除了上面两笔华丽操作,云南城投还有多次“倒地皮”案例。

2017年,公司先后转让晟发地产60%、陕西安得70%股权,评估增值率分别为14.8%、1.7倍;2018年又转让西安云城置业51%、天堂岛置业90%股权,以及全资子公司持有的城投湖畔四季城(一期)项目1号地块在建工程,上述3宗资产评估增值率分别为2.8倍、3.04倍、61%。不过,天堂岛置业因未找到意向受让方已撤牌。

国寿云城提前数月“埋伏”

财联社记者梳理云南城投2018年转让资产的历史沿革发现,国寿云城的身影多次出现。

2018年4月,即七彩云南挂牌转让公告发布前4个月,国寿云城以600万元从云南城投手上取得七彩云南5%股权。如云南城投所述,2017年以来,该项目周边市场价格涨幅较大,但这5%股权转让时基本是按照净资产计算的。4个月后,七彩云南评估价值24.5亿,意味着国寿云城4个月前600万的投资增值1.165亿。

同样,满江康旅最初由云南城投全资子公司于2018年1月设立,2018年4月,国寿云城增资250万取得4.76%股权。2个月后,云南城投将满江康旅挂牌转让,评估值为6.71亿元,国寿云城的250万投资瞬间增值2945.77万。

当然,国寿云城并未转让股权,上述投资收益还只是“纸上富贵”。而且,上述两次突击入股都有附带条件,即为标的公司提供借款,年利率8%,按季付息,其他股东则将所持标的公司股权质押给国寿云城。

除了上述两个项目,云南城投于2018年10月挂牌转让的西双版纳云城置业有限公司(以下简称“版纳云城”),同样存在类似情况。

2011年6月,云南城投设立版纳云城,注册资本2000万元。2018年3月,囯寿云城以100万增资取得4.76%股权。7个月后,云南城投拟将版纳云城85%股权挂牌转让时,评估价值为10.18亿元,增值31.45倍。但该项目最终因无人接盘中止挂牌。

国寿云城可能是云南城投从中国人寿(601628.SH)融资的通道,由中国人寿(优先级LP)、云南城投(劣后级LP)、中吉金投资产管理有限公司于2017年12月共同出资设立,三者持股比例依次为69.86%、29.94%、0.2%。云南城投持股不到30%,但将其纳入了合并范围。

有市场投资人士告诉财联社记者,借款是借款,它每年要收8%的年利率,上市公司的融资成本并不低。而云南城投每次都在挂牌出售资产前向国寿云城平价转让股权,涉嫌利益输送,图利后者的其他股东。

记者多次致电云南城投,但电话一直无人接听,发去的采访函也未收到回复。

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关键词阅读: 云南 / 上交所 / 年报

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