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万科生存哲学:厦门项目五折甩卖 对前期业主补偿 仍积极拿地

2018-10-10 22:52:00 来源:时代周报

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   万科的降价风暴越来越猛烈。传统的金九银十期间,“厦门万科白鹭郡五折甩卖”引起来了市场的争议。

  2008年,王石提出“拐点论”,随后万科开始率先降价,掀起了中国楼市的降价风暴。这也成为楼市走向拐点的标志性事件。

  2014年,时任万科总裁郁亮将中国地产的下一个十年称为白银时代,并表示“个位数的增长速度”将成为常态。

  就在2018年9月的28日与29日,万科在深圳大梅沙召开秋季例会,将“活下去”作为会议主题。而落实到万科行为中,具体的路径是:降价销售以加快推盘和逆周期拿地。

  据悉,万科目前已在多个城市展开降价促销活动,吸引更多的购房者。其中,东莞广州分公司的部分楼盘推出了打折、清盘的优惠措施。

  在降价销售的同时,万科拿地的速度继续保持,延续了逆周期拿地的策略。根据最新公告显示,9月公司新增 14 个项目,权益价款 120.01亿元。权益拿地金额虽然较 7、8 月有所放缓,但仍然高于上半年月均 96.37 亿元的水平,与此同时与华夏幸福在环京区域的多个项目签订合作协议。

  退款补偿

  国庆前夕,厦门万科白鹭郡项目开始降价促销,推出百余套89-110平方米特价房,原价500万元/套,优惠后为278万到298万元/套,降价幅度高达40%。据该项目的销售人员介绍,在三天的认筹期内,售楼处每天的来访量在500-600人之间。而在10月1日开盘当天推出的206套房源目前全部售罄。

  一时之间,“万科五折甩卖楼盘”的消息迅速引发市场的关注和热议。

  该销售人员向时代周报记者表示,并非外界传言的五折甩卖如此夸张,此价格的交付标准降为毛坯交付,并未包含精装修,车位以及电梯的价格。其中两个车位价格是32万,精装修包是50万,加起来总价在350-370万之间。

  这场促销仍在进行。“目前加推了不到100套的房源,价格在298万-318万之间,比之前贵了20万,是因为所处位置更加优越。”上述销售人员向记者介绍道,此项目的产权面积是在100平方米左右,但因为是联排别墅,实际的使用面积有300多平方米,相当于一平方米不到1万,而这附近的住宅价格都在30000元/平米。

  降价促销给万科带来了销售上的增长,但这在一定程度上也影响了万科的盈利能力。

  据悉,万科白鹭郡总货值为32.69亿,是万科于2016年6月3日拍卖竞得,当时楼面地价是2.2万/平米,后来联合首开共同开发。虽然盈利空间遭到压缩,但在回款、销售额等诸多压力面前,降价出售是万科目前唯一的选择。

  该项目在2017年10月30日首次开盘了204套89-187平米的精装修联排别墅,均价48500元/平米,价格则450万-500万之间。对比近期优惠措施,不足一年时间,折价幅度如此之大,势必引发业主不满。

  在国庆期间,全国个别项目出现了因为房价下降,业主打砸售楼处的现象。据媒体报道,为平息早期业主的不满,万科则主动发起了退款补偿行动。

  项目的销售工作人员向记者表示,万科的确有对前期业主进行一些补偿,但具体的方式和金额是什么,暂时并不清楚。

  对于是否存在因降价前期业主进行退款一事,厦门万科方面表示此传言并不属实。而是因为该项目在9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户,后因难以满足实际需求,故不引入温泉入户,基于此原因公司将给客户补偿20万的费用,如果不愿意接受此次产品变更,公司愿意与客户协商解除合同。

  加速推货

  万科在厦门、东莞等城市的楼盘采取促销策略背后,是万科对于行业的悲观判定。

  南方区域9月月度例会上讲话,万科董事会主席郁亮表示,尽管万科在此前就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,而今天,转折点实实在在到来了。

  郁亮称,这次三年事业计划书的制定将“活下去”作为基本要求,所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行。

  郁亮并非夸大其词。2018年上半年,万科销售增速不足一成,根据最新的公告显示, 9月公司实现销售金额434.2亿元,同比下滑6%。与此同时,盈利增速也出现了下滑,归母净利为91.2亿元,同比增长24.94%。明显滞后于万科去年中报36.47%的净利润增幅。

  而万科内部最为重视的销售回款也并未达到预期。2018年上半年,万科的销售滚动回款率在93%以上,但仅仅反映的是过去12个月里万科的回款情况。万科今年目标回款为6300亿元,截止到9月份,郁亮称完成不到一半,跑输了同一梯队的其他房企。

  在收敛、聚焦之下,万科表示集团将梳理开发业务,重视库存和销售回款、产品力。而此次引起行业关注的“厦门打折事件”也是为了推货,增加销售回款。

  不只是厦门,广东万科项目也在促销。东莞万科从国庆期间推出了额外98折优惠活动,并将在11月初举办免费抽5折房活动。而佛山万科也推出低门槛购房活动,将销售门槛至8500元/平方米。

  万科内部工作人员向时代周报记者,并未收到总部全线降价的通知,目前是各区域自行在加大促销力度。

  逆势拿地

  事实上,高举焦虑大旗,呐喊活下去的万科,为了保证自身的经营规模,一边加大逆市拿地,趁低吸纳,另一边通过并购模式扩大土地储备。

  10月9日晚间,华夏幸福发布公告称,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议,交易对价约为32.34亿元。

  根据公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式,同华夏幸福合作其位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地。

  除此之外,万科还以29亿元入股深高速与新通产共同设立的合资公司。据悉,联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

  事实上,万科也一直保持着较为积极的拿地态势。数据宝统计显示,按照权益金额计算,万科三季度拿地金额为458.7亿元,而恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企权益拿地总额为477.5亿元,万科相当于其四家总和。

  根据房产研究结构克而瑞最新公布的数据,2018年1-9月份,在房企新增货值排行中万科以5071.5亿的成绩位列第四。

  “在这样的逆周期之下,万科通过招拍挂或者收并购等方式来增加土地储备等,性价比都很高,是很正常的企业战略选择。”同策研究院总监张宏伟向时代周报记者表示。

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