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能力发展很全面,新城控股是怎么做到的?

2019-05-16 10:32:53 来源:和讯网   阅读量:1.82万

文/杨羚强

5月10日,新城控股(601155.SH)发布经营简报,1-4月累计合同销售金额约681.09亿元,比上年同期增长34.68%;累计销售面积约592.90万平方米,比上年同期增长47.03%。而同期行业的平均销售金额增速是8.1%,销售面积增速0.3%。

而在近日和讯房产发布的2018年上市房企“经营能力”、“财务健康”、“成长潜力”三大榜单上,新城控股在财务安全、盈利能力、规模增长方面都处于行业领先水平,而且各个层面都在快速进步。

这个基本面,也确保了新城连续实现高增长的能力。

三个方面核心指标都在提高

在和讯房产上述“经营”、“成长”、“财务”三大榜单里,新城跻身前两个榜单的三甲。别小看这三个榜单。它需要企业的多项指标优秀,才有可能进入到榜单的前列。这个难度就像刚刚入围欧冠资格赛的球会,要最终杀入世俱杯,并进入半决赛,非英超、西甲里的优等生难以做到。

比如经营榜,不只看市值规模,还要看ROE,还要看经营收入增速、扣除非经常性损益后的净利润增速。不少经营收入增幅缓慢,但是净利润大幅增长的企业,往往依靠投资物业公允价值变动,大宗物业买卖所获得投资收益,以及其他的非经常性收入来增加净利润,由于这些企业的收入并没有实现大幅增长,就很难通过营收增速的考验。同样,那些增收不增利的企业,也会被排除在榜单之外。

经营榜如此,财务健康榜对入榜企业的要求更高,更看重实际的偿债能力。房屋预销售带来的无需付息和归还的合同负债等安全类型负债,全部被排除在了负债率指标的考虑范围以外,有息负债,尤其是有息负债的增速成为了考察的重点,在此基础上再参考企业的现金覆盖短债比率。获得债务榜前五的房企,几乎都是标普、穆迪、惠誉常年列为中国房地产信誉最高等级的开发商。

对地产企业来说,经营能力、增长潜力、财务健康三项测评都处于行业靠前位置,是非常不容易的。很多房地产企业,尤其是销售规模在3000亿以内的开发商,往往在规模增长、财务安全和盈利能力三个发展方向上左右为难。

强调财务安全,最简单的方法就是少拿地,增长就可能放慢;强调增长,财务安全的风险又会暴露出来,经营的成本也会大幅增加,造成增收不增利。

正是因为房企的“左右为难”,才让企业很少能做到经营能力、增长潜力和财务健康三个方面都排名靠前。而新城控股同时进入了2018年度的经营能力、增长潜力的前三甲,并在财务安全排名上,从2018年上半年的20名以外,升至年底的第12名。

积极而又审慎做好土地拓展

那么,新城是怎样成为中国房地产行业为数不多的门门功课都不错的全能型选手的呢?

孙宏斌说,拿地是成功的关键,拿地拿好了,生意大半就成了。新城能门门功课都好,关键也在于此。

新城控股董事长王振华去年年中接受媒体采访时曾经提到,新城控股每周都要召开“一城一策”研究的周例会。“因为中央提出把调控的一些权责交给地方政府,进行一城一策调控,所以我们提出了一城一策市场研究周会,对每个区域每个城市,甚至每个城市的每一个片区进行研究,把市场研究得更加精准。”王振华表示,每周开会,他都参加,白天没有时间,就晚上开,通过一城一策研究找到一些机会。

到2030年,中国将迎来3亿的新市民,其中包括通过农民前往城市务工所带动的举家向城市搬迁、农村家庭在城镇购房安家、学生上学后留在城市就业等方式,向城市融入的新居民群体。这个群体去一二线城市的可能不大,但很可能定居于围绕在一线、强二线、省会城市周边的三四线城市,这些城市将承担起卫星城的角色。

新城控股推行“1+3”布局,以上海为中枢、长三角为核心,向环渤海、珠三角等经济发达地区,和中西部都市圈,进行全国化发展。城市能级分布上,大致按照“1-4-4-1”的比例,对应布局一、二、三、四线城市。均衡、全面的布局结构,加上其三四线项目主要集中在长三角地区,中西部三四线城市落子主要在都市圈内,能够抓住这些城市的当地改善型需求和农民进城带来的楼市机会。

这种判断市场的策略,帮助新城取得了过去多年来的连续增长。对于未来,有券商分析机构研判:新城控股超万亿的货值足以支撑未来至少3年高增长。

快速周转和高回款率

新城一直强调坚持运营优先的总抓手,以项目经营目标为核心,最大化挖掘各专业大运营协同效力,促进生态圈整体协调,实现降本增效、提质优。以客户为导向,全面提升运营力、产品力、服务力、品牌力、盈利力,实现量质均好。

观察一家企业的实际运营能力,周转率、回款率是两个重要指标。在回款方面,新城有着很好的表现,2018年操盘项目回款率达到92%。2018年,新城控股存货周转率至0.37,也处于行业较好水平。虽然这一数据较新城自身2017年的存货周转率有下降,但从年报深入剖析其具体存货来看,新城存货规模的扩大和总资产、负债、货币资金的快速扩大是匹配的,存货周转率下降的主要原因是,近几年公司拿地力度一直较大,储备及在建存货增多。而这是未来几年的发展基础。其实,基于房地产行业的特殊性,不同年份绝对值静态比较实际上没有太大意义,存货规模要和后续销售速度结合来看,今年1-4月新城控股34.68%的销售增速,也让人感到放心。

根据2018年年报,2019 年新城控股将聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌

力”五个维度,把握做大做强房地产核心业务和高质量发展两个方向,坚定区域深耕、高周转、大运营的发展方向,全面实现规模化下的高质量发展,踏准节奏,在市场上行阶段,以产促销,在市场下行阶段,以销定产。

投资和持有商业地产:进一步拉高企业的盈利能力

资金的高周转和项目高回款率,大幅提振了新城控股的ROE(净资产收益率)。在百强房企中,新城控股2018年的ROE达到34.4%,仅次于中交地产。

在新城控股住宅和商业双轮驱动的战略中,商业的盈利逻辑是:每个吾悦广场打造一批销售旺、盈利高,又为公司提供高租金的商铺,让商家幸福,在提升经营价值的同时,为新城商业投资价值的提升提供保障。通过不断提升吾悦广场商业氛围、设计、动线、服务,让消费者爱上吾悦广场,实现消费者幸福,在提升消费价值的同时,为吾悦广场经营价值的提升提供保障。

在这一思路指导下,吾悦广场坚持精细化管理及服务,从投资者、经营者、消费者不同的角度发现问题,把类似洗手间这样的细部管理,精细到底,把标杆做成标准,把服务从被动变成主动,把主动做成感动。

截至2018年底,新城已实现 80 个大中城市、96 个吾悦广场的布局,已累计开业 42 座,已开业面积共计 390.40 万方,同比增长 72.25%,全年实现租金及管理费收入 21.16 亿元,同比增长 107.44%,平均出租率达 98.83%。

这些商业项目中,尽管有不少处于三四线城市,但主要位于江苏、浙江地区的地级市和百强县市,在租金回报和投资增值幅度上表现不错。以记者实地走访过的温州瑞安吾悦广场为例,去年7月开业,但是不到半年,租金收入已经达到5170.95万元,按目前的经营趋势看,商场一年的租金回报率很可能超过10%。

通过对新城控股年报的同口径统计对比,2017 年之前开业的吴江、张家港等 11座吾悦广场,2017 年租金及管理费收入77692万元,2018 年100224万元,增长29%,这是已开业吾悦广场的完整年度对比;2017 年新开业的桐乡、衢州等 12 家吾悦广场,2017 年租金及管理费收入24311 万元,2018 年 78443万元,增长了 222.66%,这是新开业吾悦广场的年度增长情况。

其中,已开业广场租金及管理费收入的提升,是能说明常态情况下运营提升带来的增长情况;新开业广场,涉及到第一年开业时间(非完整年度)和主力店次主力店开业初期免租等影响,所以第二年增长幅度更大。

有商场这样一个现金“奶牛”的存在,新城控股自然就更容易实现盈利能力、增长潜力和财务安全的平衡,也因此有不错的业绩。

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关键词阅读: 新城控股 / 上市房企 / 财务

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