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彩生活(1778.HK):风险可控,维持“增持”评级,目标价5.3港元

2019-02-12 16:53:13

机构:申万宏源

评级:增持

目标价:5.3港元

我们预计社区服务运营商彩生活服务在实现管理规模稳步扩张的同时积极推进增值服务发展,而同期来自集团开发商销售放缓以及社保征缴新规的潜在影响较为可控。考虑到未来债务偿还节奏,我们将公司2018年每股净利预测值小幅下调至0.38元(同比增长19%),并将2019-2020年每股净利预测值分别上调至0.51元(同比增长34%)和0.57元(同比增长12%)。我们调整公司目标价为5.3港币,对应9倍19年PE,维持增持。

截止2018年11月末,公司总平台服务面积将近12亿平米,其中包括合约管理面积5.3亿平米(相比2018年6月末为4.84亿平米),为产生基础物管服务收入奠定重要基础;以及合作面积6.7亿平米(相比2018年6月末为4.97亿平米),为发展增值服务提供充足用户储备。具体来看,除了2018年3月完成的万象美收并购新增管理面积约2000万平米,彩生活主要通过市场拓展实现了可观的内生增长,同时建立多个合营公司以丰富管理业态(如承接三供一业项目等)并探索海外市场(如越南等)。此外,公司于2019年1月宣布已提前全部偿还2018年2月初借入的一笔10亿元短期贷款(其中2018年底前偿还3.1亿元,2019年1月偿还剩余6.9亿元),预计未来可节省利息费用,优化债务结构,减轻财务负担,从而释放一定利润,同时对收并购维持谨慎态度。

作为行业内探索增值服务的先行者,截止2018年11月末,公司在线平台彩之云注册用户数接近2000万,活跃用户数超过400万。此外,平台2018年前11个月累计成交金额同比增长37%至83亿元,其中彩富人生仍为拳头产品,而2018年3月末新推出的彩惠人生也有所发力,累计成交金额达6100万元。我们预计增值服务的收入贡献占比仍仅次于基础物管服务,而其毛利润贡献占比有望从2017年的31%提升至2020年的33%。

公司定位为独立第三方物管公司,其合约管理规模在行业内稳居首位,其中来自集团开发商花样年的贡献仅约为1%,其余99%则来自于第三方项目,由此显示公司强大的市场拓展能力,而市场所担忧的集团开发商未来新房销售若出现放缓所带来的负面影响则较为可控。此外,考虑到社保新规若严格执行将导致人力成本有所上涨,公司着手探索物业订单化等方式减少政策冲击,同时因其在管面积的酬金制比例在行业内位居第一,高达65%(相比中海物业为46%,绿城服务为2%,碧桂园服务仅0.3%),酬金制下毛利率为100%,预计利润率压力相比同业更小。

公司股价年初至今上涨7%,目前估值为7倍19年PE,相比行业平均为19倍19年PE。考虑到未来债务偿还节奏,我们将公司2018年每股净利预测值从0.40元小幅下调至0.38元(同比增长19%),并将2019-2020年每股净利预测值分别从0.50元和0.55元上调至0.51元(同比增长34%)和0.57元(同比增长12%)。考虑到近期市场疲弱,且公司偏中端的市场定位和收费水平导致每平米盈利能力较同业更弱,我们调整公司目标价为5.3港币(原目标价为8.3港币),对应9倍19年PE。目前股价较新目标价存在18.6%上升空间,我们维持彩生活服务增持评级。

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