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房地产行业:一线成交低位回暖 龙头销售高位微降

2018-10-08 11:24:53 来源:金融界

  光大证券

  市场行情:A/H地产板块表现均明显落后大盘

  9月17日至9月28日,申万房地产指数上涨1.80%,跑输沪深300指数4.27pc,在28个申万一级行业指数中排名第22;恒生中国内地地产指数下跌5.31%,跑输恒生指数7.15pc,表现落后于12个恒生综合行业指数。

  政策动态:个税房贷利息抵扣酝酿细则

  个税房贷利息抵扣紧锣密鼓酝酿细则;发改委要求逐年淘汰住宅比例过高的房地产化倾向不实小镇;西安下发文件禁止将房屋销售与学区学校关联;上海发布“租金贷”监管措施加强风险管理;厦门放宽落户政策;湖北严查“众筹买房”等涉房互联网金融业务;北京实行新建住宅交付使用前购房人查验制度;广深加强租赁房管理遏制租金非理性上涨。

  公司动态:房企加大融资力度,融资成本持续提升

  富力地产发行2021年到期的2亿美元优先票据,票面利率8.875%;正荣地产发行2021年到期2.8亿美元优先票据,票面利率12.5%,非公开发行3年期20亿元境内公司债,票面利率7.5%;碧桂园发行2022年到期4.25亿美元优先票据,票面利率7.125%,发行2024年到期5.5亿美元优先票据,票面利率8.00%;旭辉控股非公开发行4年期8.75亿元境内公司债,票面利率6.39%,额外发行2022年到期3亿美元优先票据,票面利率5.5%。

  数据更新:一线楼市回暖,地市延续降温,TOP40龙头销售高位微降

  30城商品房双周成交环比下降约2.1%,其中一线城市环比提升25.7%;11城二手房双周成交环比增加8.9%,其中一线城市(北深)环比提升27.7%;100城土地双周成交面积环比下降25.8%,双周成交总价环比下降24.4%。克而瑞数据1-9月TOP40房企销售金额同比增长38%,增速较1-8月(39%)微降,其中增速超过80%有11家,增速为40%-80%有15家。

  投资建议:关注龙头确定性价值和国改机遇

  房地产延迟结算特性导致龙头地产短期业绩增长确定性较强,申万地产板块PE估值历史低位磨底,短期龙头地产综合了低估值、高业绩、较强确定性三大优势,在流动性边际改善的前提下估值有望得到修复,短期内具备避险配置价值。建议关注地产龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。

  同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如光明地产的控股母公司拥有较多土储,中华企业重组完成获优质资产注入及引入华润战投提升经营效率,上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。

  风险分析:

  房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。

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